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營銷策劃　

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房地產(chǎn)營銷策劃是一項系統(tǒng)工程，它統(tǒng)籌所有房地產(chǎn)銷售及宣傳推廣工作。是房地產(chǎn)開發(fā)商為了取得理想的銷售推廣效果，在進行環(huán)境分析的基礎上，利用其可動用的各種外部及內(nèi)部資源進行優(yōu)化組合，制定計劃并統(tǒng)籌執(zhí)行的過程。一個新的樓盤的營銷工作一般可以分為前、中、后三個時期，每一個過程與環(huán)節(jié)都很重要。營銷策劃需要根據(jù)前期市場分析，確定項目的整體市場定位，并確定目標客戶群定位（不同年齡段、不同消費層次、不同的風格喜好、不同地域文化差異），進行目標客戶群體分析，在市場定位和營銷策劃總體思路下，提出產(chǎn)品規(guī)劃設計基本要求，協(xié)助確定符合市場需求和投資回報的產(chǎn)品設計方案，產(chǎn)品規(guī)劃、設計理念，♥終完成產(chǎn)品定位。





1）、項目定位

⑴、工作目的：給所開發(fā)產(chǎn)品附予較深的內(nèi)涵，增加產(chǎn)品附加值。




⑵、工作內(nèi)容：

◎   目標客戶群心理分析與描述

◎   主要賣點挖掘

◎   輔助賣點提練

◎   項目整體定位

◎   項目市場定位

◎   項目形象定位

◎   目標客戶定位

◎   項目產(chǎn)品定位




說明：項目購房客戶的調(diào)查和分析將貫穿于本案前期階段及銷售全程。尤其在項目產(chǎn)品定位后，更將鎖定目標客戶群，深入挖掘其需求，并將這種市場需求及時與甲方及設計院溝通，以建筑語言充分表達出來。




2）、價格策略

⑴、工作目的：制定合理的價格，在利潤♥大化與銷售速度之間尋求平衡點。




⑵、工作內(nèi)容：

◎   對項目自身價值進行判斷

◎   采用市場比較法估價

◎   對項目形象定位所產(chǎn)生的價值進行價格核算

◎   個極端價格分配方案

◎   價格折扣方案




3）、產(chǎn)品規(guī)劃設計建議

⑴、工作目的：

產(chǎn)品規(guī)劃設計過程中，提供關于產(chǎn)品的專題研究及相關顧問服務，與甲方及設計單位協(xié)同完成設計工作。把握市場標準，對階段設計成果進行市場評估，使規(guī)劃設計不偏離市場方向；協(xié)助設計塑造有競爭力的賣點與特色。




⑵、工作內(nèi)容：

l  總體規(guī)劃設計要點建議

◎   物業(yè)發(fā)展建議原則

◎   產(chǎn)品形式建議

◎   物業(yè)分布與組團設計要點建議

◎   交通組織要點建議




l  建筑單體設計要點建議

◎   立面設計要點（外立面風格、色彩、材質(zhì)等）

◎   平面設計要點（戶型配比、面積區(qū)間、單元組合、功能布局等）




l  園林及配套設計要點建議

◎   園林景觀風格建議

◎   園林景觀布局建議

◎   園林景觀要素設計建議

◎   配套設施設計要點建議




4）、項目推廣策略

⑴、工作目的：為項目營銷及形象包裝、推廣、銷售提供指導性思想。




⑵、工作內(nèi)容：

l  廣告推廣主題

◎   項目目標客戶再研究、產(chǎn)品賣點分析

◎   主題廣告語方案、整體推廣思路

◎   系列推廣主題、訴求內(nèi)容、訴求方式

◎   廣告文案風格、廣告風格擬定、平面風格




l  各推廣階段廣告策略

◎   形象導入期、開盤強銷期、持續(xù)銷售期及尾盤清售期的廣告主題、訴求重點、廣告投入形式及媒體選擇

◎   工程進度、廣告費用投入、銷售計劃




l  促銷及公關活動策略

◎   促銷策略、促銷活動方案

◎   開盤、封頂、入伙等禮儀活動方案及公關活動策略及方案




l  媒體策略

◎   媒體組合策略、媒體選擇、媒體發(fā)布頻度

◎   媒體版面擬定、推廣費用預算及分配